杭州發(fā)布通知，在本市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格，也就是全面取消限購。并且，在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員可申請落戶。前不久，武漢也出臺了買房送戶口的政策。全國正在重回買房送戶口的時代。

杭州這力度，就一個字:大！還有一個字:遲！你說你要是在疫情防控放開時就這樣干，是不是就不用讓市場白白熬這一年半時間？當(dāng)然了，能改總好過不改。

那么接下來杭州的樓市會復(fù)蘇嗎？未來全國的房價會是什么格局？

未來房價將會是大起大落、劇烈震蕩的格局。

01 京滬深快把牙膏擠完吧

杭州為什么終于推出了大力度政策？原因就兩個字:逼的。

在貝殼平臺上，3月14日-4月14日，杭州市區(qū)二手房成交均價掉到了30290元/平方米，環(huán)比下跌6.5%。

今年以來，杭州的土拍形勢很嚴(yán)峻。3月29日的土拍，5宗地塊中有2宗流拍； 4月16日，8宗地塊中有7宗底價成交；4月29日，4宗地塊有兩宗底價及近底價成交。

房價還在跌，土地不好賣，杭州不得不推出大力度政策。

其實，這個“不得不”，正是問題之所在。各地都是隨著樓市形勢惡化而逐步放松限購限售。

“五一”假期前，市場普遍預(yù)期“五一”后，深圳會在福田、南山之外的區(qū)域全面放開限購，結(jié)果，深圳僅僅是在部分區(qū)域，把非深戶人士購房個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。而北京呢？僅僅在五環(huán)外稍微松動了一下限購。

這給了市場一個深刻印象，就是各地并不是真的心甘情愿讓市場來決定房價，放松只是權(quán)宜之計，收緊才是心頭所愛。既然如此，一旦房價再度漲起來，目前所有的放松，都有可能再次變成收緊。市場前幾年在嚴(yán)厲的調(diào)控下已成驚弓之鳥，各地雖在放松，但是繃著弓弦慢慢放松，手并沒有離開弓弦，驚弓之鳥如何敢有信心？

可以說，在京滬深采取比較大力度的松綁政策之前，大部分潛在購房者還會繼續(xù)游移觀望。

不少經(jīng)濟學(xué)者說，經(jīng)濟復(fù)蘇的前提是樓市復(fù)蘇。就連以前天天喊嚴(yán)加調(diào)控的黃奇帆，今年也說“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須要穩(wěn)住”。那么，京滬深這樣擠“牙膏”，耽誤經(jīng)濟復(fù)蘇的時間，究竟是圖啥呢？

02 未來房價會漲嗎？

在中國，預(yù)測房價經(jīng)常被打臉。我自己也被打臉好幾次。

而讀者呢？很多人是憑喜好選擇專家觀點的。沒有賣房的人，就喜歡看房價還要跌的文章，想等再跌跌再買房，結(jié)果往往錯過機會又跑去追高。手里有房的人，喜歡看房價馬上就要漲、要大漲的文章。

目前來看，網(wǎng)上充斥的是“房價還要跌”的聲音。從4月份的百城房價來看，雖然新房價格上漲，但那是因為新增住宅多是核心區(qū)域的，拉高了新房平均價；二手住宅平均價格為每平方米14975元，環(huán)比下跌0.75%；同比下跌5.38%。

這樣的數(shù)據(jù)似乎印證了“房價還要跌”的觀點，但是，這樣的聲音真不一定對。

非常值得參考的是外資的態(tài)度，因為它們手里沒房，也不買房，相對客觀。最近，外資對中國資產(chǎn)的樂觀聲音多起來了。行動上，外資最近也在買入中國資產(chǎn)。

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ預(yù)計，中國住房需求和供應(yīng)將在明年某個時候恢復(fù)到歷史平均水平，中國大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會出現(xiàn)反彈。這個分析師曾在2021年初罕見地對中國恒大集團(tuán)給出了“賣出”評級，并將目標(biāo)價從14.5港元下調(diào)至6港元，是*一位給予恒大賣出評級的分析師。

客觀來看，目前房地產(chǎn)市場有這么幾個因素會對市場產(chǎn)生較大的影響。

首先是廣義貨幣M2余額從2019年底的200萬億元，增加到了300萬億元，可是房價卻比2019年更低，基本跌到了2017年的水平。2017年M2是多少呢？169.02萬億元。而且，放水并不是完成式，而是進(jìn)行時。M2從200萬億元到300萬億元，只用了4年。那，M2增加下一個100萬億元，需要多長時間呢？肯定低于4年。也許兩年多就能完成。

這幾年M2大增，房價卻大跌，是因為民間信用萎縮。如果民間信用得到修復(fù)，M2大增的威力會體現(xiàn)出來。

其次是供給變化。實際上去年萬科的郁亮、中銀證券的徐高都說過，因為過去幾年開發(fā)商拿地是大幅下跌的，房子開發(fā)需要周期，對應(yīng)到接下來幾年的新增供給，會大幅減少。

再次就是各城市正在逐步給樓市松綁。杭州、武漢重啟“買房送戶口”，可見各地真的急了。至于京滬深，它們擠“牙膏”的恒心有多大、技藝有多高，不好判斷，但估計它們早晚也得擠個差不多。

如果未來房價掉頭向上，會就此迎來新一輪樓市長牛嗎？不會。更大的可能是房價暴漲暴跌、劇烈震蕩。

03 震蕩已不可避免?

為什么？

因為現(xiàn)在的樓市已經(jīng)變成完完全的政策博弈市。首先，如前所說，房價反彈過快，會使各城再度限購、限售，人們會就調(diào)控政策進(jìn)行博弈。其次，貨幣持續(xù)放水，會使民間信用發(fā)生大的波動，這又是人們的一個博弈點。

最近有好幾個朋友說想賣房。我問為什么，他們說擔(dān)心房價繼續(xù)跌。我說，現(xiàn)在賣房的，都是像你這樣恐慌性賣房的，你一定要跟他們比恐慌嗎？

但沒辦法，博弈政策就是這樣。人們沒有穩(wěn)定的預(yù)期，就容易恐慌時特別恐慌，樂觀時特別樂觀。

你看股市里面，炒概念、博弈政策的股票，總是大起大落的。你看懂A股，也就看懂了中國樓市。

過去幾年許多專家學(xué)者喊“房地產(chǎn)要去金融屬性”，他們的本意是控制房價波動，結(jié)果卻是樓市的博弈屬性越來越強，房價波動幅度明顯加大。這一輪房價下跌，跌得多深？一跌跌到七八年前了！房價劇烈的波動，讓經(jīng)濟遭受了多大傷害？所以，專家真的不要盲目自信，以為自己比市場高明。

真正要解決國人的安居問題，同時兼顧發(fā)展經(jīng)濟，還是得一方面信任市場，另一方面放開土地。