?近日，武漢、深圳、無錫、上海等多地密集出臺(tái)住房“以舊換新”政策。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前住房“以舊換新”政策仍在探索階段，今年將有更多城市出臺(tái)相關(guān)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”

近日，多地密集出臺(tái)住房“以舊換新”政策。

5月6日，武漢發(fā)布10條穩(wěn)樓市新政，其中提出，推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，或購(gòu)買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購(gòu)買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。同時(shí)，組織金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購(gòu)置換購(gòu)房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。

同日，深圳優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其中提出，提升二手房交易便利化。支持在深圳市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，主要針對(duì)計(jì)劃出售二手住房并購(gòu)買新房的購(gòu)房居民。首批參加倡議的房企20余家、房產(chǎn)中介近10家、項(xiàng)目30余個(gè)。參加活動(dòng)的房企承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)房居民可以無條件“退房退款”；房產(chǎn)中介承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。上海房協(xié)倡議房企加大優(yōu)惠力度，為“以舊換新”居民提供相應(yīng)的優(yōu)惠。

5月1日，無錫發(fā)布的穩(wěn)樓市新政中提出，加大“賣舊買新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在無錫市區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房，并于2024年5月1日起在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置新建商品住房的家庭，給予政策支持。對(duì)購(gòu)買新房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓”的限制，按“先買后賣”順序“賣舊買新”。同時(shí)，在2023年1月1日至2024年12月31日期間，在無錫市區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房并于2024年5月1日至2024年12月31日期間，購(gòu)買新房的家庭，給予“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼，套補(bǔ)貼總額最高不超過10萬元。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

各地“以舊換新”主要兩種方式

從各地支持“以舊換新”的方式來看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，主要包括兩種:一是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房。二是開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。除此之外，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。

招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可進(jìn)一步表示，根據(jù)部分城市已經(jīng)出臺(tái)的政策措施歸納，“以舊換新”模式可進(jìn)一步細(xì)分為四種執(zhí)行方式。一部分城市直接為“以舊換新”購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼，如沈陽、徐州、揚(yáng)州等；也有一些城市可以用二手住房抵扣新房購(gòu)房款或直接收購(gòu)二手住房，如太倉(cāng)、蘇州、鄭州、南京等；而有的城市則更多通過調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體，為“以舊換新”購(gòu)房者提供購(gòu)房一定期限內(nèi)新房購(gòu)房合同無責(zé)任解約、中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先出售二手住房等支持措施，如紹興、深圳、上海等；還有的城市則為“以舊換新”購(gòu)房者提供首付比例、利率等優(yōu)惠措施，如長(zhǎng)沙等。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師劉義指出，從已推出住房“以舊換新”政策的城市來看，整體以三四線城市為主，深圳、上海、鄭州、南京、武漢、濟(jì)南等一二線城市也明確支持，多數(shù)城市當(dāng)前住宅庫(kù)存去化周期偏高。

相關(guān)配套政策仍待進(jìn)一步完善

盡管各地密集出臺(tái)了“以舊換新”政策，但在陳文靜看來，各地仍處于政策探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)婁延山表示，鄭州市二手住房“以舊換新”政策的出臺(tái)，為激活鄭州存量房源市場(chǎng)注入確定性、釋放流動(dòng)性，收購(gòu)回來的二手住房房源，未來將用于保障性租賃住房，進(jìn)一步健全“市場(chǎng)+保障”的住房體系，為來鄭就業(yè)的新市民、新青年提供更加舒適宜居的住房保障。

對(duì)于“以舊換新”整體效果不明顯的原因，陳文靜接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，從當(dāng)前主要的兩種方式來看，中介優(yōu)先售房模式主要面臨二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力，當(dāng)前不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購(gòu)房者即便通過中介優(yōu)先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價(jià)格方面給予一定讓步。而開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)舊房收購(gòu)模式，目前一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤購(gòu)買，購(gòu)房者的選擇受到一定限制，只有項(xiàng)目的區(qū)位、價(jià)格、配套資源等與購(gòu)房者目標(biāo)相契合才能實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的目的；同時(shí)，多數(shù)城市舊房收購(gòu)數(shù)量較少，不足以大規(guī)模釋放置換需求。除此之外，居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒重，購(gòu)買期房較為謹(jǐn)慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

陳文靜認(rèn)為，未來相關(guān)配套資金、統(tǒng)籌方式等仍待進(jìn)一步完善，今年將有更多城市出臺(tái)相關(guān)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

根據(jù)鄭州的“以舊換新”方案，2024年全年，鄭州計(jì)劃通過兩種方式完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)，試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。

責(zé)編:李丹

校對(duì):王朝全

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