本報告導讀:居民擴表難以對沖房企收縮，房地產難以助力此輪信貸擴張，布局資產荒機會而金融街在核心城市持有優(yōu)質寫字樓，面向抗風險能力強的大金融客戶，價值即將重估投資要點:上調評級至增持，上調目標價至11.87元近期剝離低效自持物業(yè)確認投資收益，2022—2024年盈利預測上調至0.60/0.73/0.88元在資產荒階段，公司會被重估基于NAV，EVA，PB估值，合理估值為355億元，對應目標價11.87元居民難以擴表對沖房企收縮，寬信貸梗阻導致資產荒房企擴張可以帶動房地產周期，而居民只是跟隨與以往不同的是，現在的房企已經從擴表轉向縮表，行業(yè)復蘇將不及預期同時，當信用缺失時，信用就很難擴大影子銀行的缺位會加劇資產荒，現金流穩(wěn)定的實體資產會受益公司持有核心城市優(yōu)質寫字樓，每年穩(wěn)定現金流17億，是資產荒的首選標的，而高能城市土地儲備貢獻價值低1) 47%的租賃物業(yè)位于北京，70%的租金收入來自寫字樓租客都是抗風險能力強的金融大客戶2010年至2019年，年租金增長率達到17%，毛利率保持在90%的高水平近兩年在孵化期的新增自持物業(yè)近25萬平方米，儲備物業(yè)近30萬平方米預計未來五年租金增長率將達到8%2)投資性房地產3.8萬元/平估值低估，重估或轉讓潛在升值64億元3)開發(fā)業(yè)務在核心15城擁有1651萬立方米土地儲備，去化周期9.4年，確保年銷售規(guī)模350億元如果市場回暖，還是會有很高的彈性催化劑:從歷史上看，公司在低迷時期抗跌地產，但在資產荒時期領漲預計宏觀層面房地產銷售和投資依然疲軟，社會融資數據低于預期，微觀層面，金融街租金收入重回上升通道或資產轉移增加風險:影子銀行要放開，重新走土地財政的老路，失控，房租下降