編者按:2023年漸近尾聲，宏觀環(huán)境正在發(fā)生積極變化，消費(fèi)市場(chǎng)愈發(fā)成為關(guān)鍵，萬眾期盼的復(fù)蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)。面對(duì)變化的行業(yè)，無論是零售端、消費(fèi)端還是企業(yè)端，都必需適應(yīng)變化。

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以及對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)探索，2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)將于11月2-3日在上海繼續(xù)召開。

故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)特別報(bào)道m(xù)dash;mdash;看見未來，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價(jià)值的商業(yè)邏輯。

觀點(diǎn)網(wǎng) 消費(fèi)趨勢(shì)的變化總在毫厘之間，卻能丈量出下一個(gè)時(shí)代與我們的距離。

結(jié)束了一場(chǎng)關(guān)于城市更新的發(fā)布會(huì)后，金科集團(tuán)聯(lián)席總裁王偉來到會(huì)議室與我們會(huì)面。

就像久違的朋友相見，總要聊些有趣的見聞，話題并未從嚴(yán)肅的業(yè)務(wù)開始，而是先提到他去年發(fā)下的宏愿:吃遍100家米其林餐廳。

在王偉看來，這也算是對(duì)商業(yè)的一種洞察，米其林認(rèn)證嚴(yán)格、覆蓋廣泛，近距離觀察各餐廳的裝修、服務(wù)、菜品以及消費(fèi)者的數(shù)量、構(gòu)成、傾向等，一飲一啄，在商業(yè)中都有所運(yùn)用。

去年內(nèi)地掛星的米其林餐廳王偉已基本嘗遍，在港澳地區(qū)也多有幫襯，他向我們講述了這趟尋味之路的商業(yè)感悟。

在長(zhǎng)談中，我們還聊到消費(fèi)時(shí)代的變遷，例如作為佛山市區(qū)最早商圈之一的東方廣場(chǎng)，二十年前，王偉曾是那里的營銷總監(jiān)，近來幾次故地重游，總想到上一個(gè)消費(fèi)時(shí)代的輝煌和遺憾。

如今，下一個(gè)消費(fèi)時(shí)代又將來臨。

商業(yè)洞察

通過近百家米其林餐廳的觀察，王偉總結(jié)出三個(gè)關(guān)鍵詞，分別是消費(fèi)降級(jí)、性價(jià)比和我喜歡，三者互相聯(lián)系，并影響了金科商業(yè)的選擇。

據(jù)他觀察，目前香港很多米其林高星級(jí)餐廳關(guān)門，還能經(jīng)營的三星兩星餐廳都要預(yù)訂，不是因?yàn)樯夂茫且驗(yàn)橐獪?zhǔn)備各種原材料，如果沒有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)訂數(shù)，那么成本難以控制，食材保鮮也很難控制。

至于米其林推薦和米其林一星的餐廳經(jīng)營比較火爆，因?yàn)樾詢r(jià)比相對(duì)更高，而且同樣能享受米其林認(rèn)證的消費(fèi)符號(hào)加持。但即使如此，過去三年這些餐廳的人均消費(fèi)都在持續(xù)下降，并通過網(wǎng)上套餐方式打折，這背后便是消費(fèi)降級(jí)。

當(dāng)部分人群消費(fèi)力下降，便會(huì)轉(zhuǎn)向性價(jià)比，同時(shí)他們會(huì)自我安慰:為什么不買愛馬仕，要買一個(gè)快消品牌跟愛馬仕的聯(lián)名產(chǎn)品？主要是我喜歡。

在王偉看來，除了過季促銷、網(wǎng)上打折、團(tuán)購套餐外，茅臺(tái)和瑞幸、喜茶和fendi等聯(lián)名款大量出現(xiàn)，本質(zhì)也是消費(fèi)降級(jí)，但它滿足了消費(fèi)人群對(duì)身份認(rèn)同的要求，又滿足了他們對(duì)性價(jià)比的要求。

正如社會(huì)學(xué)家齊格蒙特.鮑曼在《工作、消費(fèi)主義和新窮人》所說的，人首先要成為消費(fèi)者，才能再擁有其他特別的身份。

緊接著王偉拋出了第二個(gè)觀察，后疫情時(shí)代的小型創(chuàng)業(yè)潮。

疫情平復(fù)后有一股年輕白領(lǐng)創(chuàng)業(yè)潮，購物中心出租率上升，未必源自于消費(fèi)有多么旺盛，可能是源自于這股創(chuàng)業(yè)潮，其中創(chuàng)業(yè)金額在100萬以下的賽道最擁擠。比方說咖啡、小面賽道，但生存周期很短。

王偉關(guān)注到一個(gè)特殊數(shù)據(jù)mdash;mdash;二手咖啡機(jī)的市場(chǎng)貨源異常充足，而且成色很好，創(chuàng)業(yè)半年內(nèi)關(guān)掉的咖啡店設(shè)備都進(jìn)了二手市場(chǎng)，所以如果個(gè)人想買咖啡機(jī)，買二手非常劃算。

此外，王偉提到了年輕人當(dāng)下熱衷的City walk，從他們的消費(fèi)足跡發(fā)現(xiàn)，融合商業(yè)的趨勢(shì)不可阻擋，人們下班后在城市的步行街、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等各處漫步穿行，商業(yè)與其他各種業(yè)態(tài)也在融合。

同時(shí)，也可以看到商業(yè)通過存量改造等方式重新回歸城市中心，商業(yè)的也由過去以開發(fā)商為主變成了以國有平臺(tái)為主。

更新賽道

基于明晰的市場(chǎng)洞察，金科商業(yè)集團(tuán)順勢(shì)摘取城市核心區(qū)的歷史文化街區(qū)，打造個(gè)性化city walk消費(fèi)場(chǎng)景。例如今年年中，先后進(jìn)駐長(zhǎng)沙潮宗街、九江大宗路兩大歷史文化街區(qū)改造項(xiàng)目，負(fù)責(zé)整體招商運(yùn)營管理。

其中，潮宗街以長(zhǎng)沙老九門之一的潮宗門得名，是長(zhǎng)沙三大歷史文化街區(qū)之一，湘江運(yùn)河碼頭必經(jīng)之路，是舊時(shí)長(zhǎng)沙的縮影。

大中路，江西九江市區(qū)最具代表性的商業(yè)步行街，被譽(yù)為贛北第一街，近千年來商賈云集、往來不絕。

兩項(xiàng)目都是古今繁盛地，位于城市脈絡(luò)的中心交匯處，可塑性強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Τ渥恪?/p>

現(xiàn)代人為了尋找一個(gè)兒時(shí)的記憶，或是一段父輩的鄉(xiāng)愁，可能會(huì)在那個(gè)街區(qū)里游逛一天。王偉說道。

我們的記憶當(dāng)中有街巷，有掉了墻皮的房子，還有一些傳統(tǒng)小吃的味道，這些在金科商業(yè)運(yùn)營的街巷當(dāng)中都能找到。保留了原住民，能看到一個(gè)老婆婆淘米洗菜，做糖油粑粑等傳統(tǒng)小吃，也能看到潮流的年輕女孩，以遠(yuǎn)處高樓大廈和近處老街巷為沖突性背景拍照，時(shí)尚的咖啡店、服裝設(shè)計(jì)品牌、手工藝制品、各種各樣的餐廳都進(jìn)到這樣的老街老巷。

采訪結(jié)束后的周末，觀點(diǎn)新媒體來到長(zhǎng)沙潮宗街考察。作為長(zhǎng)沙僅存的四條麻石老街之一，這里的一磚一瓦仍保留古樸氣息，長(zhǎng)沙早已遍地開花的茶顏悅色，潮宗街門店也開在一間開闊的紅磚房里。

夜幕降臨，可以看到面向黃興北路一側(cè)，各色廣告燈牌錯(cuò)落分布，鋪滿整排建筑的外墻。客流量最大，也最具特色的店鋪之一，是一家從建筑設(shè)計(jì)到內(nèi)部裝潢都仿造古代藥鋪的清吧，走進(jìn)店內(nèi)，映入眼簾的是數(shù)面抽屜式木制中藥柜，青年男女搖曳著杯中之物，高處懸掛三張毛筆書法，分別寫著如鯨入海倦鳥歸林藥到病除。

這些被重新賦予生命力的歷史文化街區(qū)，用王偉的話來說，是商業(yè)重回城市中心的一種表現(xiàn)，也是中國經(jīng)歷了高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后，人們內(nèi)心重新回歸平靜，是一個(gè)靈魂追趕軀殼的過程。

歷史文化街區(qū)的商業(yè)運(yùn)營，關(guān)鍵在于了解背后的人文底蘊(yùn)，王偉以上世紀(jì)全國各地一批前蘇聯(lián)、俄式建筑風(fēng)格的街區(qū)為例:

我們會(huì)做這些街區(qū)，像現(xiàn)在進(jìn)口冰淇淋主要來自于荷蘭等歐美國家，但80年代我們吃的是東歐和蘇聯(lián)的東西，所以現(xiàn)在又發(fā)掘出來，放到中國歷史文化街區(qū)當(dāng)中，像中亞風(fēng)情的伊犁古蘭丹姆冰激凌，俄式烘焙大列巴，近期也聯(lián)系一家俄式風(fēng)格酒店品牌。

他表示，金科商業(yè)會(huì)持續(xù)研究和推進(jìn)歷史文化街區(qū)煥新，同時(shí)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的更新眼光也要更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。

新世紀(jì)初，王偉是佛山禪城區(qū)東方廣場(chǎng)營銷總監(jiān)，東方廣場(chǎng)是佛山三舊改造最具標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目，目前該片區(qū)商業(yè)氛圍依舊濃厚，王偉近年幾次故地重游，有著許多感概。

當(dāng)年我是籌建主要負(fù)責(zé)人之一，那時(shí)候在整個(gè)佛山地區(qū)它的商業(yè)體量最大，現(xiàn)在再去看，我覺得是個(gè)小商場(chǎng)，但位置十分好，周圍紛寧古道等歷史文化資源豐富?；剡^頭來看，如果在頂上沒有修建那么多住宅，是值得更新的，這是很可惜的一件事。所以當(dāng)年做規(guī)劃的時(shí)候，如果能看到未來二三十年，會(huì)做得更好。

這位資深的商業(yè)人回顧往事時(shí)不無惋惜，對(duì)于如今的項(xiàng)目，自然會(huì)爭(zhēng)求不留遺憾。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)金科股份聯(lián)席總裁王偉先生的專訪實(shí)錄:

觀點(diǎn)新媒體:2023年的復(fù)蘇進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)在其中起到的作用如何理解？商業(yè)發(fā)展還有哪些機(jī)會(huì)？

王偉:先談?wù)勎胰ツ暾f的吃100家米其林餐廳，目前從內(nèi)地到香港已經(jīng)完成得差不多，通過到處吃米其林餐廳，可以說一下我們對(duì)商業(yè)的洞察。

我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)叫消費(fèi)降級(jí)，另外就是性價(jià)比，我喜歡也是關(guān)鍵詞。

香港米其林三星兩星餐廳關(guān)門很多，經(jīng)營不好的也非常多，逼著兩星三星的餐廳都要預(yù)訂，原來以為是生意非常好，后來才理解了為什么要預(yù)訂，是因?yàn)橐獪?zhǔn)備各種原材料。如果沒有預(yù)訂，原材料準(zhǔn)備不足，都是有保鮮期的，成本很難控制，品質(zhì)也很難控制。

第二，米其林推薦和米其林一星的餐廳經(jīng)營比較火爆，因?yàn)樾詢r(jià)比高，而且即使這樣，這些餐廳人均消費(fèi)過去三年持續(xù)下降。

另外消費(fèi)者的消費(fèi)力下降后，他們也沒有足夠金錢維持虛榮消費(fèi)，轉(zhuǎn)向追求性價(jià)比。網(wǎng)上打折、團(tuán)購、套餐都是降級(jí)的一種形式，茅臺(tái)和瑞幸這種聯(lián)名款的大量出現(xiàn)，其實(shí)也是消費(fèi)降級(jí)的表現(xiàn)，但滿足了消費(fèi)人群的要求，也滿足了他們對(duì)性價(jià)比的要求。

第二個(gè)洞察，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)疫情以后，各個(gè)商場(chǎng)有一股創(chuàng)業(yè)潮，白領(lǐng)因?yàn)椴缓镁蜆I(yè)會(huì)選擇自己創(chuàng)業(yè)，所以各個(gè)購物中心出租率在疫情后上升，不是源自于消費(fèi)有多么旺盛，而是源自于創(chuàng)業(yè)潮。

創(chuàng)業(yè)金額在100萬以下的賽道最擁擠，比方說咖啡賽道、小面賽道，生存周期很短。我關(guān)注到了一個(gè)數(shù)據(jù)，二手咖啡機(jī)的市場(chǎng)貨源充足，而且成色很好，都是那些創(chuàng)業(yè)半年關(guān)掉的設(shè)備，所以你們現(xiàn)在想買咖啡機(jī)，去買二手的，非常劃算。

第三個(gè)，我認(rèn)為商業(yè)、文旅和文化產(chǎn)業(yè)之間的融合，是一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì)。過去我們的商業(yè)都會(huì)開在城市商業(yè)核心區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)開始朝產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓區(qū)入駐，深圳很明顯。

同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)步行街都有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，文化的導(dǎo)入，旅游的導(dǎo)入，既是商業(yè)街又是一個(gè)景區(qū)，大家就提煉出了一個(gè)概念，叫city walk。

觀點(diǎn)新媒體:沒錯(cuò)，現(xiàn)在流行這個(gè)。

王偉:另外還有一個(gè)洞察，現(xiàn)在商業(yè)重新回歸城市中心，原來在地產(chǎn)開發(fā)邏輯下，由于郊區(qū)新房子沒有賣掉，所以在那個(gè)地方蓋的商業(yè)都活得不好。

還有一個(gè)很重要的判斷，就是商業(yè)的投資人由過去以開發(fā)商為主變成了以國有的平臺(tái)公司為主，過去萬達(dá)、紅星美凱龍、新城、華潤，包括那些港資公司，商業(yè)資產(chǎn)都集中在開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在新出現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)很多都在國有公司，而且不再開發(fā)以后，純做商業(yè)的動(dòng)力比較足，這里面只有一個(gè)凱德是例外，是REITs模型。

基于這些看法，金科集團(tuán)也在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型只有一條路，由原來的開發(fā)模型變成利益模型，把原來的開發(fā)能力轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營能力和資產(chǎn)管理能力，挖掘已有資產(chǎn)是存量賽道，目前一個(gè)增量賽道就是城市更新。

我們做的歷史文化街區(qū)算是城市更新當(dāng)中的賽道之一，各地方政府都非常重視，因?yàn)槭且粋€(gè)新的商業(yè)場(chǎng)景，其實(shí)city walk運(yùn)用到歷史文化街區(qū)的規(guī)劃運(yùn)營當(dāng)中是最典型的，可能為了尋找一個(gè)兒時(shí)的記憶，一段鄉(xiāng)愁，會(huì)在街區(qū)里游逛一天。

在我們的記憶當(dāng)中就有街巷，有掉了墻皮的房子，還有兒時(shí)的一些小吃等等，在現(xiàn)在的街巷當(dāng)中都能找得到，甚至我們的街巷當(dāng)中還保留了原住民，還能看到一個(gè)老婆婆在街巷里面洗菜，做傳統(tǒng)小吃，也有大量的年輕人加盟進(jìn)來，還能看到很潮流的年輕女孩，以遠(yuǎn)處的高樓大廈，城市的標(biāo)志建筑物和近處的老街為沖突性背景拍照。

我們的動(dòng)作總的來講還是源自對(duì)商業(yè)的洞察，另外也要改變觀念。金科過去都是以億為單位拿地，高峰的時(shí)候也做到2300多億銷售額，現(xiàn)在無論走到哪里都調(diào)整心態(tài)，我們不是來投資的，是來做服務(wù)的，要把招投標(biāo)方案做好，要比稿，要考核。

觀點(diǎn)新媒體:環(huán)境改變了。

王偉:完全改變了。現(xiàn)在區(qū)域級(jí)的平臺(tái)公司手上有很多資源，見一個(gè)平臺(tái)公司的董事長(zhǎng)，我們都要說現(xiàn)在是保姆，要有管家心態(tài)，替別人創(chuàng)造價(jià)值的心態(tài)，然后利潤以億為單位細(xì)化到以萬為單位。

對(duì)我們的心性也是個(gè)磨煉，有了這種認(rèn)知以后，才會(huì)在螺螄殼里做道場(chǎng)。

觀點(diǎn)新媒體:您于2003年在佛山禪城區(qū)東方廣場(chǎng)當(dāng)營銷總監(jiān)，不知道這兩年有沒有故地重游？從這個(gè)廣場(chǎng)就可以看到商業(yè)回歸到城市中心，從客流量到整個(gè)商業(yè)氛圍依然很好。

王偉:提到東方廣場(chǎng)，最近去過兩次。當(dāng)年我是籌建的主要負(fù)責(zé)人之一，自己負(fù)責(zé)包裝工作，當(dāng)時(shí)在整個(gè)大佛山地區(qū)它體量大、內(nèi)容豐富，現(xiàn)在我再去看，覺得是個(gè)小商場(chǎng)，但是它的位置十分好。

回過頭來看，那個(gè)地方是值得更新的，但上面修了很多住宅，下面是商業(yè)，不能敲也不能拆，這是很可惜的一件事情。當(dāng)年做規(guī)劃的時(shí)候，特別是建筑規(guī)劃，還是沒有看得更久，如果能看到20年30年，會(huì)做得更好。

觀點(diǎn)新媒體:對(duì)于這些歷史文化街區(qū)項(xiàng)目，像長(zhǎng)沙潮宗街，江西九江大中路，這兩個(gè)項(xiàng)目跟金科過去的一些商業(yè)基因如何融合？因?yàn)?021年您在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)說過一句很有意思的話，說金科商業(yè)深耕西南，帶著濃濃的麻辣味道，如何跟當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)和文化去結(jié)合？

王偉:我們特別想讓大家了解金科商業(yè)的特性，希望我們的商業(yè)有一點(diǎn)麻辣味道，包括想讓重慶金科商業(yè)中心和旁邊的光環(huán)等商業(yè)能成為重慶江北的國際消費(fèi)商圈，讓重慶成為國際消費(fèi)城市。

麻辣的味道，其實(shí)指的是地域文化，重慶的文化基因我們理解是講義氣，敢擔(dān)當(dāng)，代表碼頭文化。第二個(gè)就是不裝，耿直，我們做的東西比較自然。

所以我們從重慶走到長(zhǎng)沙，走到九江，希望帶著我們這種這種內(nèi)在的耿直、直接、擔(dān)當(dāng)，讓別人來認(rèn)知我們。

另外我們把重慶的一些美食、一些文化帶到其他地方，走到長(zhǎng)沙，走到九江，這些地方吃辣也是一樣的，沒有問題，甚至吃辣已經(jīng)成了一個(gè)全球性趨勢(shì)，最近央視有一部紀(jì)錄片叫《辣椒的征途》。

我們用重慶文化豐富了其他地方的商業(yè)生態(tài)，這也是我們想跟客人說的。

未來是確定的，是看得見的！