中國證券報(bào)記者日前對(duì)北京樓市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場(chǎng)成交量處于相對(duì)高位，但區(qū)域之間出現(xiàn)較為明顯的分化。從價(jià)格角度看，北京二手房成交價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

區(qū)域分化明顯

“3月成交量整體較高，但相比2月熱度有所下降。北京區(qū)域之間分化較為明顯，城中心成交量和成交價(jià)都相對(duì)較好，其他片區(qū)成交相對(duì)平穩(wěn)、價(jià)格起伏不大?！币晃毁Y深房產(chǎn)中介人士王丹告訴記者。

據(jù)王丹介紹，目前，北京地區(qū)周末帶看量比較大，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人周末平均都有4、5個(gè)帶看?！皬?月開始，北京地區(qū)的帶看量就比較多，每個(gè)周末都在接待看房客戶，有時(shí)候飯點(diǎn)都耽誤了?！蓖醯?duì)記者表示。

“五環(huán)以外的成交量有下滑趨勢(shì)，價(jià)格適中的房源賣掉后，價(jià)格高的房源需要逐一談價(jià)才能賣出去。前期成交小高潮過后，目前剩余的都是有溢價(jià)的房源，所以成交速度放緩了。”位于南五環(huán)外鏈家門店的一位經(jīng)理告訴記者。

相比之下，很多城市中心區(qū)的房源具有學(xué)區(qū)房屬性，隨著新一年的新生入學(xué)信息采集時(shí)間臨近，部分片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交進(jìn)入了沖刺階段。

“一般手里已有首付款的購房者，現(xiàn)在開始看房到所有手續(xù)辦理下來，大概20天左右，還能趕得上今年的入學(xué)信息采集?！蔽鞒菂^(qū)一位資深房產(chǎn)中介人士告訴記者。

月成交預(yù)計(jì)達(dá)2萬套

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達(dá)到16391套。預(yù)計(jì)3月二手房成交量將達(dá)2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達(dá)到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈?？梢哉f，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時(shí)間看，市場(chǎng)成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢(shì)沒有出現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，雖然成交量上升明顯，但北京地區(qū)房價(jià)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。進(jìn)入3月，北京二手房成交量繼續(xù)維持高位，全月有望突破2萬套。從可持續(xù)性上看，隨著前期需求大規(guī)模釋放，預(yù)計(jì)4月以后成交規(guī)模會(huì)收窄，并將逐步回歸至1.2萬套至1.5萬套的成交水平。

“從價(jià)格上看，隨著近期市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，業(yè)主信心增強(qiáng)，價(jià)格將止跌轉(zhuǎn)升。但不會(huì)大幅上漲，預(yù)計(jì)整體將維持小幅上升局面。”王小嬙對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

新房、商住房成交平穩(wěn)

新房市場(chǎng)方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)新房成交整體未見明顯起色，多數(shù)樓盤去化依然面臨時(shí)間較長的局面。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前新建住宅供應(yīng)量依然比較大，單周成交量在1000套以下。市場(chǎng)分化嚴(yán)重，除了少數(shù)熱銷項(xiàng)目，大部分市場(chǎng)平穩(wěn)。

“目前一周平均能賣出去7、8套，好的時(shí)候能賣11、12套，不好的時(shí)候只能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當(dāng)天來看房當(dāng)天就簽約的?，F(xiàn)在北京的新房基本都是一棟一棟地出售，出售完了一棟再開一棟新的，以防好的樓層集中被挑光。”位于通州區(qū)某新房樓盤銷售人員對(duì)記者表示。

商住房方面，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手商住房價(jià)格依然處于下降通道，很多次新二手房源比新房時(shí)的出售價(jià)格降了一半左右。

以大興區(qū)某2014年入市的次新商住房為例，新房成交均價(jià)為3萬元/平方米，目前的成交均價(jià)約為1.8萬元/平方米。

“與這類房子同一時(shí)期入市的新房住宅價(jià)格已經(jīng)翻了一倍，當(dāng)時(shí)這些商住房售價(jià)比同一片區(qū)的住宅價(jià)格還要高。但目前商住房價(jià)格僅為住宅價(jià)格的一半不到。”一位從事二手房交易的資深中介人士告訴記者。

匯力基金董事長、原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇表示，目前北京地區(qū)商改住的商辦類項(xiàng)目售價(jià)普遍不高，大概是商品房平均價(jià)格的三分之一，北京平均房價(jià)在每平米6萬元左右，而商改住的商辦類項(xiàng)目每平米現(xiàn)在是2萬元左右。對(duì)于有條件進(jìn)行商改住、改為長租公寓的商辦類項(xiàng)目，需要進(jìn)一步完善相關(guān)配套。

“目前，商住房相比住宅價(jià)格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個(gè)人購買商住項(xiàng)目限制較多，導(dǎo)致成交和流動(dòng)性較低。在商住房限購限貸政策較嚴(yán)的背景下，開發(fā)商需要找盤活存量市場(chǎng)的路徑，尋找高質(zhì)量目標(biāo)客戶?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。