經(jīng)過2021年的一系列政策和行業(yè)調(diào)整，深圳樓市仍在探底。

曾經(jīng)的打新熱逐漸褪去，萬人搖號，日光盤的樓市名頭場景不再頻繁上演房價方面，在經(jīng)歷了2017年至2021年上半年的連續(xù)上漲后，深圳一二手房價格也出現(xiàn)了回調(diào)

統(tǒng)計顯示，10月深圳二手房價格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)數(shù)月下跌，但跌幅較9月收窄0.03個百分點9月和10月一手房價格跌幅超過0.5%

如果說深圳樓市曾經(jīng)因為大量炒房團(tuán)而過于瘋狂，那么現(xiàn)在，伴隨著影響市場健康發(fā)展的非理性因素逐漸消退，深圳樓市或許正在恢復(fù)其真實理性的一面。

伴隨著首套房貸利率下降等因素，市場信心正在重建，真實購房需求逐漸活躍今年金九銀十，深圳新房成交套數(shù)已連續(xù)兩個月突破3000套，其中9月成交3614套，10月成交3328套，超過上半年平均水平

事實上，從基本面來看，無論是GDP增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口流入的客觀表現(xiàn)，還是相關(guān)城市設(shè)施的發(fā)展，深圳的住房需求規(guī)模都將持續(xù)增加。

再工業(yè)，深圳GDP增速名列前茅。

健康持續(xù)的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)快速增長的基礎(chǔ)和保障，GDP的快速增長也為房地產(chǎn)業(yè)提供了持續(xù)發(fā)展的動力。

深圳位于中國的南大門，仍然是最具經(jīng)濟活力和人口吸引力的城市之一數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值30664.85億元，首次突破3萬億大關(guān)，同比增長6.7%，兩年平均增長4.9%

2022年前三季度，深圳GDP增速在前五城市中最好，GDP達(dá)到22925.09億元，同比增長3.3%同時，與去年前三季度相比，名義增加1133.91億元，成為唯一一個名義增加1000億元的城市

增量領(lǐng)先與深圳重新強調(diào)工業(yè)立市，制造業(yè)強市以及20+8戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和未來產(chǎn)業(yè)的布局密切相關(guān)2022年4月，深圳在政府工作報告中再次將制造業(yè)和立市放在一起根據(jù)消息顯示，這是自2001年以來，該報告首次將制造業(yè)單列一章

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，前三季度，深圳第一產(chǎn)業(yè)增加值19.94億元，同比下降0.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值14540.51億元，同比增長2.2%同時，以工業(yè)為主的深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值8364.64億元，同比增長5.2%疫情之下，工業(yè)再次成為深圳經(jīng)濟企穩(wěn)的主要動力

其中，智能網(wǎng)聯(lián)汽車增長44.5%，新材料，高端醫(yī)療器械，軟件和信息服務(wù)，新能源，海洋經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。

制造業(yè)持續(xù)回暖，特別是高新技術(shù)產(chǎn)品持續(xù)快速增長，表明深圳經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展充滿韌性，潛力巨大，新動能強勁，路徑清晰也打消了外界對深圳受高房價，高地價影響，企業(yè)外遷，加速空心化的疑慮在深圳，有華為，騰訊，比亞迪，萬科等一大批具有國際影響力的本土成長企業(yè)，也有微眾銀行，樂心，尹田通信，安謀科技等高能創(chuàng)新總部企業(yè)

產(chǎn)業(yè)聚集人才，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引大量人才涌入為滿足民生需求，深圳不斷建設(shè)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施，從地鐵到學(xué)校，醫(yī)院，彌補民生短板

數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，深圳固定資產(chǎn)投資同比增長12.1%，工業(yè)投資增長35.1%其中，制造業(yè)投資增長27.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長8.7%一批重點工業(yè)項目相繼開工或投產(chǎn)工業(yè)項目的快速增長意味著深圳仍然是投資的熱土和深圳經(jīng)濟增長的壓艙石

常住人口十年增長68.46%，一切皆有可能。

十年來，不斷涌入的人才支撐了深圳的高速發(fā)展最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬人，增幅達(dá)68.46%

日前，備受關(guān)注的科學(xué)家顏寧出席深圳全球創(chuàng)新人才論壇，宣布將于近期全職回國，幫助深圳建立具有科研轉(zhuǎn)化，學(xué)生培養(yǎng)等功能的新R&D機構(gòu)演講中，顏寧回答了為什么選擇深圳:因為深圳年輕，充滿活力，這里一切皆有可能

《廣東統(tǒng)計年鑒2021》顯示，2020年末，深圳常住人口達(dá)1763.38萬人，同期戶籍人口達(dá)584.58萬人，凈流入人口1178.8萬人，居全國首位根據(jù)《深圳市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》，到2025年底，全市常住人口預(yù)計增加到1860萬人

值得一提的是，有數(shù)據(jù)表明，2021年深圳常住人口凈增僅4.78萬人，但戶籍人口卻增加了43.36萬人這意味著越來越多的永久居民成為注冊居民，住房，教育，醫(yī)療等民生的改善，讓更多人愿意留在深圳

根據(jù)規(guī)劃，十四五期間，深圳將新增小學(xué)，初中，高中學(xué)位23.3萬個，并進(jìn)一步加強基礎(chǔ)教育設(shè)施的城市更新和土地整備保障，通過全市城市更新和土地整理，保障不少于8所醫(yī)院的新建，改擴建用地，增加床位約1300張，通過城市更新和土地整理，保障不少于5家養(yǎng)老院的新建，改擴建用地，新增床位約2000張。

作為民生重中之重，深圳正在不斷加大保障房力度。

年初，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》，計劃5年內(nèi)供應(yīng)商品房35萬套，公租房54萬套據(jù)深圳住建局統(tǒng)計，2022年上半年，新房供應(yīng)17353套，同比增長24.6%

與往年相比，交易量大幅下降為什么深圳還在增加住房供應(yīng)

有分析指出，未來深圳樓市將形成保障房和商品房雙軌發(fā)展模式根據(jù)規(guī)劃，2035年深圳170萬新增住房供應(yīng)中，60%以上為保障房，即公租房，安居房，人才房各占20%，其余40%為商品房

就深圳的房地產(chǎn)市場而言，將商品房和保障房分開可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

樓市政策暖風(fēng)頻吹，穩(wěn)健房企迎來機遇。

事實上，一直以來，深圳房地產(chǎn)發(fā)展的爭議都來自于土地和住房供應(yīng)不足在過去的幾年里，深圳的土地供應(yīng)，尤其是宅基地的供應(yīng)正在顯著增加

資料顯示，2020年深圳計劃供應(yīng)各類土地1200公頃，實際供應(yīng)1238.5公頃，完成率103.2%其中，住宅用地實際供應(yīng)362.8公頃，完成率123.7%，是2019年的兩倍日前，深圳發(fā)布2022年第四批集中供地計劃七宗住宅用地總建筑面積約101.21萬平方米

土地供應(yīng)的增加推動更多住宅項目進(jìn)入市場據(jù)嘉里深圳統(tǒng)計，2022年上半年，深圳獲批預(yù)售許可項目58個，推出商品房超2.5萬套，其中38個涉及住宅產(chǎn)品，共計17469套房源，同比增長約25%

伴隨著新產(chǎn)品的不斷供應(yīng)，深圳房地產(chǎn)房源與供應(yīng)的矛盾正在逐步緩解。

政策也在向深圳傾斜日前，財政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新金融政策體系和管理體制的實施意見》，支持深圳探索創(chuàng)新金融政策體系和管理體制，充分發(fā)揮金融功能其中還提到，中央政府要加大支持力度，解決深圳的住房供需問題顯然，作為國家房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重大決策，深圳再次站在了改革開放的排頭兵，發(fā)揮了重要作用

在金融層面，日前，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含16條措施其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，提出支持開發(fā)貸款，信托貸款等存量融資合理延伸，鼓勵信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求

值得一提的是，雖然國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，不少樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策一直較為謹(jǐn)慎只是在金融和信貸利率已經(jīng)放松的情況下，還沒有實際的放松政策出臺這也在一定程度上說明，深圳樓市還有更大的市場調(diào)控空間

從市場表現(xiàn)來看，作為一線城市，深圳樓市并沒有出現(xiàn)過大的起伏2022年1—10月，深圳20強房企銷售額達(dá)2327.01億元，同比僅下降2%

具體來看，上半年南山，福田，光明的高端市場依然受到市場追捧，如光明區(qū)的深業(yè)伊瑞府，南山區(qū)的沈鐵月山景，蛇口太子灣地區(qū)的招商璽家，開盤不久即售罄這也說明，一方面，市場上仍然存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求，另一方面，核心城市的房產(chǎn)仍然是可以跨越周期，實現(xiàn)保值的重要資產(chǎn)

房企的穩(wěn)健經(jīng)營也是支撐深圳樓市健康發(fā)展的基石，尤其是市場口碑較高的央企，國企，以及在深圳成長起來的萬科，華潤置地，金地，招商蛇口等具有央企背景的優(yōu)質(zhì)房企此外，京基，卓悅，鴻榮源等憑借多元化發(fā)展，在這一波行業(yè)調(diào)整中保持了穩(wěn)定

11月16日上午，在深圳舉辦的中國國際高新技術(shù)成果交易會期間，萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)，鹽田港集團(tuán)，環(huán)境水務(wù)集團(tuán)，巴士集團(tuán)，特發(fā)集團(tuán)，人才安珠集團(tuán)等6家深圳國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新，物流服務(wù)，產(chǎn)城融合，TOD等領(lǐng)域深化合作，助力深圳城市發(fā)展。

國信證券認(rèn)為，伴隨著第二支箭，金融16條等房地產(chǎn)扶持政策陸續(xù)出臺，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門越來越多，房地產(chǎn)政策拐點可能出現(xiàn)，基本面筑底接近尾聲。

長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個10萬億規(guī)模的行業(yè)，與過去的市場環(huán)境不同經(jīng)過一輪又一輪的調(diào)控和洗禮，作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳的住房需求仍將持續(xù)