進(jìn)入樓市回暖期，區(qū)域，樓盤，地產(chǎn)之間的分化越來越明顯。

合富研究院最新發(fā)布的《2022年廣州半年度總結(jié)與展望》報(bào)告顯示，二季度廣州五中心區(qū)優(yōu)質(zhì)資源地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大多上行，環(huán)比漲幅3%—22%，同比漲幅6%—25%，而外圍六區(qū)大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格環(huán)比下跌5%~10%，最高同比下跌16%。

《全國(guó)商報(bào)》記者注意到，廣州二季度有部分配套較好的樓盤，同比跌幅也達(dá)到兩位數(shù)為什么這些項(xiàng)目沒有跑贏同區(qū)域的其他樓盤未來還有升值潛力嗎本文通過各產(chǎn)品室的小程序，從11個(gè)維度對(duì)廣州部分熱門樓盤進(jìn)行分析

根據(jù)對(duì)廣州九個(gè)區(qū)域部分代表性二手房項(xiàng)目二季度價(jià)格變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)，位于黃埔科學(xué)城的萬科城市之門成為23個(gè)二手房項(xiàng)目中同比下跌16%的最大樓盤其二季度均價(jià)為4.1萬元/平方米，環(huán)比下降7%

根據(jù)各產(chǎn)品房的小程序，萬科城的參考價(jià)格為45534元/平方米但綜合評(píng)估顯示，未來五年，房?jī)r(jià)將跑贏黃浦區(qū)的平均漲幅，高于黃浦區(qū)25%的住宅區(qū)

從周邊配套來看，萬科城門口各個(gè)項(xiàng)目的配套分?jǐn)?shù)整體上比較均衡，但只有公交配置最突出，周邊有20個(gè)公交站，但沒有地鐵站在人口結(jié)構(gòu)上，該地區(qū)屬于老年人口比例較高的地區(qū)，得分僅為1.2分醫(yī)療，購(gòu)物，幼兒園，小學(xué)都在區(qū)域中間

跌幅僅次于萬科城，是廣州中心區(qū)之一天河區(qū)東圃車陂板塊的中海康城今年二季度，中?？党蔷鶅r(jià)6萬元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌14%本項(xiàng)目參考價(jià)為57027元/m2，由各產(chǎn)品室小程序給出

中海城被廣州環(huán)城高速和廣元高速環(huán)繞，交通優(yōu)勢(shì)明顯周圍既有地鐵，也有公交設(shè)施根據(jù)各產(chǎn)品房小程序顯示，項(xiàng)目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于天河區(qū)92%的住宅項(xiàng)目，開車非常方便但是因?yàn)楸桓咚俟泛涂焖俾钒鼑?，小區(qū)也受到噪音的困擾

教育醫(yī)療配套方面，中?？党侵苓呉还锓秶鷥?nèi)有8所幼兒園，3所小學(xué)，6所大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院，廣州市天河區(qū)人民醫(yī)院占天河區(qū)住宅項(xiàng)目52%以上此外，項(xiàng)目周圍的購(gòu)物便利性也優(yōu)于該區(qū)域51%的住宅小區(qū)，周圍有26個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所

基于交通，醫(yī)療，商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，中?？党堑膬r(jià)格在未來幾年將保持緩慢增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將與天河區(qū)的平均漲幅持平，高于天河區(qū)29%的住宅面積

合富研究院指出，下半年廣州遠(yuǎn)郊市場(chǎng)供需可能走出低位，但庫(kù)存壓力大，整體熱度上升或仍有限，市場(chǎng)機(jī)會(huì)更加集中。

如位于花都迎賓大道的和合新城，增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價(jià)格同比均下跌14%，其中和合新城環(huán)比下跌5%至19000元/平方米，接近各商品房小程序估價(jià)參考價(jià)。

何新靠近廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，不可避免地會(huì)受到飛機(jī)噪聲的影響遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊設(shè)施相對(duì)不足根據(jù)各產(chǎn)品房的小程序，項(xiàng)目周邊既沒有大型購(gòu)物中心，也沒有大中型醫(yī)院，商業(yè)密度和居住密度較低

在花都區(qū)，和合新城屬于老年人多，學(xué)生兒童比例小的區(qū)域，周邊有兩所小學(xué)和一所幼兒園雖然周邊有17個(gè)公交站點(diǎn)，但配置得分僅好于花都區(qū)10%的住宅項(xiàng)目，屬于公交出行舒適度相對(duì)較低的區(qū)域

這個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是周邊有兩個(gè)地鐵站，優(yōu)于花都區(qū)74%的住宅項(xiàng)目，但都屬于同一條地鐵線。

所以從多維度來看，商品房的每一個(gè)小程序都表明，和合新城未來幾年的房?jī)r(jià)漲幅將與花都區(qū)的平均漲幅持平，高于花都區(qū)49%的住宅區(qū)。