日前，中國人民銀行，中國銀保監(jiān)會聯(lián)合召開會議，提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的方案，并推出資產(chǎn)激活，債務(wù)承繼，股權(quán)補充，預(yù)期提升四大行動日前，新華社報道了四項行動計劃的更多內(nèi)容

據(jù)新華社報道，有關(guān)部門已起草《完善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，擬從優(yōu)化政策激活合理需求，加大保障房交付力度，設(shè)立國家金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，促進存量融資合理延期等4個方面重點開展21項工作， 調(diào)整優(yōu)化5項房企股權(quán)融資措施，合理延長房地產(chǎn)貸款集中管理制度過渡期，完善3億元管理制度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《行動計劃》將加速房地產(chǎn)金融支持政策的落實，疊加需求側(cè)政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險向頭部房企蔓延。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長鄒蘭在國新辦發(fā)布會上表示，央行近期一直在研究推出其他幾項結(jié)構(gòu)性工具，重點支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，包括保教樓貸款支持計劃，住房租賃貸款支持計劃，民營企業(yè)債券融資支持工具等，具體將進一步披露和發(fā)布

四個方面21項任務(wù)

日前，央行，銀保監(jiān)會聯(lián)合召開會議提出，要有效防范和化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦主業(yè)突出，合規(guī)經(jīng)營，資質(zhì)良好，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展資產(chǎn)激活，債務(wù)承繼，股權(quán)補充，預(yù)期提升四大行動， 全面改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營和融資現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

日前，新華社報道稱，有關(guān)部門起草了《完善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，重點圍繞資產(chǎn)活化，債務(wù)承繼，股權(quán)補充，預(yù)期提升四個方面，近期將盡快推進21項工作。

據(jù)介紹，在資產(chǎn)激活行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，努力確保樓宇交付，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購重組提升資產(chǎn)質(zhì)量，努力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。

任務(wù)還包括設(shè)立國家AMC專項再融資，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險出清在推進住房租賃市場建設(shè)方面，財政部門將于近期出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量購買現(xiàn)有住房，擴大租賃住房供應(yīng)

在債務(wù)延續(xù)行動中，下一步，金融管理部門將鼓勵金融機構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，促進存量融資合理延期，加大信貸，債券等新的融資支持，研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團提供貸款，合理滿足集團層面的流動性需求，支持依法支付境外債務(wù)，提供外匯管理等政策支持。

在股權(quán)補充行動中，一方面支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組，再融資等5項房企股權(quán)融資措施，另一方面，發(fā)展企業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化，制度化的住房租賃主體，加快住房租賃市場建設(shè)。

在預(yù)期推進行動中，將合理延長房地產(chǎn)貸款集中管理制度過渡期，同時完善30家試點房企三線四檔規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

報道還稱，行動計劃只對優(yōu)質(zhì)房企設(shè)定了條件，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。

幫助房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升。

對于《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》的內(nèi)容，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李表示，四項行動是全面推動房地產(chǎn)風(fēng)險緩釋，樓宇安全，穩(wěn)定預(yù)期等多項目標(biāo)同步實現(xiàn)的具體渠道，也為金融機構(gòu)參與紓困，確保資金投資安全指明了幾條路徑 并且也是可以把房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，經(jīng)濟平穩(wěn)增長，民生保障協(xié)調(diào)起來的一攬子部署。

李指出計劃是從三個層面同時推進的:房企，金融機構(gòu)和住房需求方房企，包括優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表改善，也包括身處險境的房企的風(fēng)險處置，在金融端，既包括優(yōu)質(zhì)房企的信用修復(fù)，多渠道融資常態(tài)化，也包括脫險房企的收購兼并，部分項目風(fēng)險的釋放，需求端，加大金融政策支持，穩(wěn)定市場銷售，推進保教樓硬資金缺口，激活企業(yè)造血功能，恢復(fù)市場信心

值得注意的是，方案中提到，有關(guān)部門將合理延長房地產(chǎn)貸款集中管理制度過渡期，同時完善30家試點房企三線四檔細(xì)則。

注:三線四檔法則就是所謂的三條紅線政策日前，在與相關(guān)部門溝通討論的基礎(chǔ)上，央行和住建部發(fā)布了《重點房企監(jiān)管和融資管理規(guī)定》，房企債務(wù)管理將基于三條紅線一是剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，第三，現(xiàn)金短期負(fù)債率小于1倍根據(jù)三條紅線的融資新規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)分為紅，橙，黃，綠四個等級其中，未過線的綠色企業(yè)有息負(fù)債最高年增長率為15%，黃色和橙色企業(yè)最高年增長率為10%和5%紅檔房企不能加計息債務(wù)新規(guī)定于2021年試行

李認(rèn)為，這是為了落實國家的要求，平穩(wěn)過渡到新的模式，而不是風(fēng)暴般的過渡，導(dǎo)致謬誤的成分和風(fēng)險的爆發(fā)其中，房地產(chǎn)貸款不達標(biāo)需要壓降的銀行，短期內(nèi)不會考核壓降，三條紅線繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，將導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險的爆發(fā)，并導(dǎo)致風(fēng)險的蔓延過渡期延長，總體框架保持不變當(dāng)樓市企穩(wěn)后，相關(guān)長效機制措施將繼續(xù)實施和評估

海通國際研報認(rèn)為，三條紅線政策為貸款規(guī)模的年度增長設(shè)定了上限，上限伴隨著開發(fā)商杠桿率的變化而變化放寬這一政策有助于改善開發(fā)商的經(jīng)營前景，取消貸款規(guī)模增長上限，將使國企開發(fā)商在拿地和并購方面更加積極主動同時，民營企業(yè)開發(fā)商將迎來更大的再融資彈性

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳申認(rèn)為，《行動計劃》將加快落實房地產(chǎn)金融支持政策，疊加需求側(cè)政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險向頭部房企蔓延。

中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，資產(chǎn)激活是四大動作中的關(guān)鍵，改善當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍是政策重點預(yù)計供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動市場銷售拐點和信貸拐點盡快出現(xiàn)

校對:李凌峰

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